物业管理中，业主权益的保护离不开围绕物业管理所发生的法律关系。一般而言，与业主发生法律关系的有业主大会、业主委员会以及选聘的物业服务管理公司。物业服务管理公司与业主之间基本围绕物业服务合同而发生的合同关系，主要由民法典合同编予以调整；而业主与业主大会、业主委员会的关系由民法典物权编、《物业管理条例》、住建部《业主大会与业主委员会指导规则》规制。笔者在此讨论三种法律关系中的业主权益法律保护存在的问题。
  一、业主与业主大会
  业主大会和业主的利益基本可以达到一致，业主大会的决议就是通过多数决的形式来加以保证。当然，这里也可以通过某种欺诈的方式来改变决议结果，但是一旦查出以后，业主大会的决议就会成为反向决议。例如，业主大会投票通过决议选聘甲物业公司入驻小区，但经过查证，投票数造假，实际上并没有满足多数决的标准，那么业主大会选聘甲公司的决议就变为否决甲公司的决议，业主大会的真实的决议是有效的。因此，从整体上说，业主大会因为参与的人数众多，因此也更能代表业主的普遍利益。理论上，业主和业主大会的冲突只限于是否承认多数决的问题，业主大会也不会主动去损害业主除选聘之外的其他利益。
  二、业主与业主委员会
  业主委员会在物业管理中起着非常关键的作用。一方面，业主委员会是业主大会的执行者，是召开业主大会的筹备者，也是有关物业管理项目的决策者。另一方面，业主委员会也是物业服务公司的重要指导和监管者。因此，业主委员会的各种作为与业主的权益更为相关。
  但是法律规范中并没有对业主委员会进行清晰的定位，甚至因为前述物业法律规范中“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”这项规定，使得业主委员会逃避掉一般意义上业主监督，而业主只能通过诉讼的方式来撤销业主委员会不合乎法律规范而侵犯业主权益的决议，业主的维权成本很高。这种不合理之处在于，业主委员会只是代理或代表业主的权益，而不是作为第三者在业主和物业管理公司之间寻求利益平衡。当业主委员会不能代表业主利益甚至损害业主利益时，业主应该有较为便捷的手段来保护自己的利益。如在民法代理制度中，代理人恶意履行代理职责，就要承担民事责任。但是业主委员会非法履行职责时，业主却只能对其决议进行撤销，业主委员会却没有其他民事责任承担。同时，业主委员会因为缺乏明确的责任考量，致使业主委员会主任往往私自决定而代替业主委员会决定。因此，业主委员会和业主委员会主任都会因为缺乏明确的约束而超越自身的职责范围。
  三、业主与物业服务公司
  就物业合同成立而言，物业服务公司需要承担审慎审查之责。即，合同的成立必须依据合法有效的业主大会的决议。如果物业服务公司没有对业主大会决议予以必要的形式审查，而是依据业主委员会的决议而签订了《物业服务合同》，那么这个合同是不成立的。为了避免歧义和冲突，前述法律规范当中应当设立这样的条款对物业服务企业加以规制，避免实际当中业主委员会与物业服务公司的恶意串通而损害业主的合法权益。
  通过以上分析，现行物业管理法律法规中对业主委员会和物业服务公司需要增加明确规制的条款，抑制业主委员会可能超越职责的可能，避免物业服务公司以业主委员会或主任的决定为依据而非法入驻小区管理，从而造成业主承担过多成本进行维权的局面。
   ★文/中国人民银行四平市中心支行 赵彤