一、案情简介——抵押登记不规范，法院以担保范围登记和约定不一致判决银行抵押权部分优先受偿

2017年9月5日，Ａ农商银行与黎某、姜某签订了《个人经营借款合同》，向黎某发放贷款叁佰万元整,借款用途为流动资金，借款期限为36个月，贷款利率为年利率，执行固定利率，即起息日基准利率上浮40%，在借款期限内，借款利率保持不变；同日，Ａ农商银行与黎某、姜某签订了《个人抵押合同》，合同约定抵押担保责任的范围包括:主债权(包括全部本金)及利息(包括复利和罚息)、违约金、损害赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项(包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等)和乙方为实现债权与担保权发生的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、差旅费、律师费等)。

该笔贷款2020年9月4日到期后借款人黎某未按合同约定偿还贷款，Ａ农商银行遂于2022年9月6日向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告人黎某偿还借款本金及利息、原告有权对拍卖、变卖抵押物价值享有优先受偿权。法院审理后于2022年9月23日作出裁判，判决被告黎某给付原告Ａ农商银行本金、利息、律师服务费，原告Ａ农商银行在主债权即本金185万元内对抵押资产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。

案例来源：《吉林省东丰县人民法院民事判决书》（〔2022〕吉0421民初1048号)

二、案例分析——“被担保主债权数额”与“被担保债权数额”虽一字之差，但法律含义相差甚远，实务中须厘清异同防范风险

本案例中，法院针对Ａ农商银行关于担保物权的诉讼请求，判决Ａ农商银行在主债权185万元即本金范围内对抵押资产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，并没有根据抵押合同约定的担保范围把超出本金的利息、罚息、复利以及律师费等实现债权的费用纳入到抵押财产变现价值优先受偿范围，对保护Ａ农商银行的债权极为不利。

Ａ农商银行该笔业务抵押方式为一般抵押，他项权证记载的担保内容为“被担保主债权数额：185万元”，而该笔业务抵押合同约定的担保责任范围不仅包括主债权(包括全部本金)，还包括利息(包括复利和罚息)、违约金以及实现债权的费用。法官认为该笔业务抵押登记的担保范围和合同约定不一致，依据民法典担保制度司法解释第47条“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”规定作出上述判决。

本案中，他项权证登记的是“被担保主债权数额”，如果严格按照民法典担保制度司法解释第47条的规定分析，该笔业务其实并不属于抵押登记的担保范围和合同约定不一致的情形，因为抵押登记的只是“被担保主债权数额”，并不是担保的全部债权范围。而本案中的主债权数额，无论是抵押合同约定还是抵押登记记载，都是同一数额，是一致的。至于抵押担保优先受偿依据的被担保的债权范围，只有抵押合同进行了约定，抵押登记并未记载，所以并不存在不一致的问题，Ａ农商银行也基于此理由提起了上诉。但从银行风控的角度看，本判决也体现了部分法官对民法典担保制度司法解释新规则的认知程度以及裁判上的自由裁量程度，不得不引起银行等担保物权人的重视。

针对本案判决，笔者对所在银行的抵押他项权证登记内容进行了梳理。从梳理情况看，无论是最高额抵押还是一般抵押，在被担保债权内容记载上，分“被担保主债权数额”和“被担保债权数额”两种情形，并没有“担保范围”的记载。从目前司法裁判情况看，在“被担保主债权数额”的记载都被认定为是担保范围的前提下，“被担保债权数额”的记载就更容易被认定为是担保范围了。如果不动产登记簿也没有对担保范围作明确登记，那司法实践中就会有更多关于抵押担保登记的担保范围和约定不一致问题的判决，非常不利于银行债权保护。

关于抵押担保中担保范围的登记，自然资源部2021年4月6日印发的《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）第二条进行了明确规定：“当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“担保范围”栏记载；没有提出申请的，填写“/”。”自然资源部该规范性文件充分尊重抵押权人和抵押人之间关于担保范围的自由约定，在该文件附件“不动产登记簿修改页”中增加了“担保范围”栏目，并规定由当事人在办理抵押登记时主动申请记载，从制度设计上保障了当事人约定的担保范围能与不动产登记簿记载的内容一致。

三、实务提示——自然资源部已修改完善不动产抵押登记要素，实务中须规范担保范围登记，规避法官自由裁量风险

从目前抵押登记的实操情况看，登记部门在抵押他项权证（不动产登记证明）上记载的内容基本固定，没有明确的“担保范围”记载。而自然资源部不光在不动产登记簿上增加了“担保范围”栏目，而且要求各地根据新的不动产登记簿，在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目。同样，关于担保范围登记和约定不一致的裁判规则，民法典担保制度司法解释第47条规定的也是“不动产登记簿”就被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定被担保的债权范围等事项。因此，在民法典担保制度司法解释新规则和自然资源部新政策背景下，有效防范抵押担保中担保范围登记和约定不一致的法律风险关键，就是规范做好不动产登记簿的记载内容。

一是主动申请在不动产登记簿记载担保范围。《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》附件“不动产登记簿修改页”中增加了“担保范围”栏目，但此栏目内容根据自然资源部通知要求，需要抵押权人在办理抵押登记时主动申请。信贷实务中信贷人员在办理抵押登记时，一定要在不动产登记申请书中明确写明抵押财产“担保范围”，确保不动产登记簿记载的担保范围和抵押合同约定一致。

二是抵押他项权证记载“被担保主债权数额”。关于抵押他项权证记载的内容，首先需要和登记部门积极充分沟通，看是否能把担保范围明确记载上去。如登记部门不配合，那就要及时与登记部门沟通要求他项权证上记载“被担保主债权数额”，这样就能确保在诉讼中主张登记仅仅是记载了主债权的数额，并没有记载被担保的全部债权范围，从而不存在担保范围登记和约定不一致的问题，争取法院以抵押合同约定的担保范围判定担保物权人的优先偿权。

三是最高额抵押中最高债权额记载本金最高额。《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》完善了不动产登记簿，将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目。鉴于司法实践中对最高债权额有“债权最高限额”和“本金最高限额”两种理解，从更有利于保护银行债权的角度，在办理最高额抵押登记时在“债权最高额”栏目登记本金最高限额，确保超过本金的罚息、复利以及实现债权的相关费用都在抵押担保的优先受偿范围。

四是登记和约定不一致的规则以担保解释为准。关于担保物权担保范围登记和约定不一致的问题，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第58条根据不同地区的不动产登记系统设置及登记规则不一致的现实情况，规定人民法院在审理案件时应当充分注意不同地区制度设计上的差别，确定是否以登记为准还是以合同约定为准。但民法典担保制度司法解释第47条明确规定当出现担保范围登记和约定不一致时，人民法院应当根据登记簿的记载确定被担保的债权范，不再区分地区登记制度差异。因此，今后信贷实务中涉及到不动产抵押担保范围登记的，一定要以民法典担保制度司法解释的规则要求登记记载内容，确保抵押合同约定的担保范围在不动产登记簿作登记，从而确保合同约定的债权全部在抵押财产优先偿范围内。

                                                        ★文/长春发展农商银行 杨虎诚